En la franja costera de Alicante —Playa de San Juan, Cabo de las Huertas, Albufereta, Vistahermosa, Postiguet— el cerramiento de terraza es la reforma más pedida. Ganas entre 8 y 18 m² de superficie útil, reduces el consumo de climatización en los cuatro meses largos de verano y ordenas un espacio que habitualmente acaba como trastero. Pero hacerlo legalmente exige más de lo que parece.
El Ayuntamiento llevaba 30 años aplicando criterios contradictorios hasta que en 2017 publicó la Instrucción 6/2017, que define por fin qué es una terraza, un balcón, una galería o una azotea, y cuándo se puede cerrar cada cosa. La clave del cerramiento legal es la actuación conjunta del edificio, no la obra aislada del vecino entusiasta.
Coordinamos cerramientos en Alicante desde 2010 en edificios de Avenida de Niza, urbanizaciones de Cabo de las Huertas y bloques del ensanche de Benalúa. Este documento te explica las cuatro definiciones oficiales, la mayoría de comunidad 3/5, el papel de la Ley 8/2013 de Rehabilitación y por qué la eficiencia energética es la llave jurídica que destraba casi todos los expedientes.
Por qué 30 años de ambigüedad terminaron en la Instrucción 6/2017
La Instrucción 6/2017 del Ayuntamiento de Alicante, aprobada por resolución de 5 de octubre de 2017, interpreta los artículos 57, 58, 124 y 130 de las Normas Urbanísticas del PGMOU. Nació para poner fin a tres décadas de ambigüedad que habían abierto numerosos expedientes de disciplina urbanística y sancionadores.
La ambigüedad era práctica y dolorosa: los mismos artículos se leían de forma distinta según el inspector, el barrio y el año. Un vecino del PAU 5 cerraba terraza sin problema; otro en Benalúa veía cómo le abrían expediente por el mismo tipo de obra. Cada expediente consumía recursos del DTCOA y del Servicio de Disciplina Urbanística sin resolver el fondo.
Coordinamos reformas en Alicante desde 2010 y el punto de partida siempre es el mismo: qué define el PGMOU como terraza, balcón, galería o azotea. Sin eso, cualquier cerramiento es un tiro al aire. La Instrucción 6/2017 puso las cuatro definiciones por escrito y todo trámite parte de ahí.
Las cuatro definiciones oficiales: terraza, balcón, galería, azotea
Terraza: espacio descubierto sobre una planta, accesible desde el interior de la vivienda o local, abierto al exterior, sin cubrir ni cerrar. Las terrazas corridas de Avenida de Niza o Cabo de las Huertas son el ejemplo típico de terraza cerrable bajo la Instrucción 6/2017.
Azotea: superficie de cubierta plana, accesible, situada habitualmente en la planta superior. Balcón: elemento arquitectónico en voladizo respecto al plano de fachada, abierto al exterior, normalmente con barandilla metálica o de obra. Los balcones de los edificios del Casco Antiguo, Postiguet o Benalúa son balcón en voladizo, no terraza.
Galería: espacio originalmente acristalado proyectado sobre la fachada, con cerramiento ligero existente desde el diseño original del edificio. Las galerías modernistas del Ensanche Diputación son galería, no terraza cerrada a posteriori. La distinción importa: una galería ya está cerrada por proyecto, y reconocerlo evita tramitar como obra nueva algo que ya es elemento original.
Art. 57.3 PGMO y la regla de oro: actuación conjunta
El art. 57.3 del PGMO es la base legal del cerramiento: En las plantas de pisos podrá autorizarse el cerramiento ligero de terrazas y balcones existentes, según actuación conjunta, simultánea o por fases, y proyecto presentado por el propietario o comunidad de propietarios del edificio.
La palabra clave es actuación conjunta. No se autoriza el cerramiento aislado de un vecino. El proyecto debe abarcar todo el edificio o todas las terrazas/balcones afectados, aunque la ejecución sea por fases. En Playa de San Juan, un edificio con proyecto global autoriza cerramientos vecino a vecino en el orden que convenga; en un edificio sin proyecto global, ningún vecino puede cerrar.
Por eso coordinamos en primer lugar el proyecto de edificio completo cuando la comunidad quiere empezar a cerrar. Un proyecto global firmado por arquitecto o arquitecto técnico con aval de comunidad permite presentar declaraciones responsables individuales posteriores con plazo de resolución muy inferior al de un expediente ex novo cada vez.
Eficiencia energética como llave jurídica: Ley 8/2013 y mayoría 3/5
El art. 10 de la Ley 49/1960 de Propiedad Horizontal, modificado por la Ley 8/2013 de 26 de junio, de Rehabilitación, Regeneración y Renovación Urbana (BOE 153 de 27 de junio de 2013), reconoce el cerramiento de terrazas como mejora de eficiencia energética e hídrica. Eso cambia el régimen de mayorías de forma decisiva.
Si el cerramiento se justifica como mejora de eficiencia energética, basta la mayoría de 3/5 de los propietarios que representen 3/5 de las cuotas de participación (art. 17.2 LPH). Sin memoria energética, hay que ir a unanimidad, que en edificios de 40 vecinos es casi imposible. La memoria energética no es paja técnica: es la llave jurídica.
En la práctica, la memoria calcula reducción del consumo de climatización por sombreado solar en verano, disminución de pérdidas térmicas en invierno y mejora de la zona térmica útil. En Alicante, con temperaturas estivales sostenidas por encima de 32 ºC durante cuatro a cinco meses, la reducción de consumo suele rondar el 15-25 % sobre el mismo piso sin cerrar.
Elemento vs tipo de cerramiento permitido
Esquema operativo para saber qué se puede hacer sobre cada elemento original. Las condiciones dependen del nivel de protección del edificio y de la existencia de proyecto conjunto aprobado por la comunidad.
| Elemento | Cerramiento ligero | Cerramiento mixto | Cerramiento estanco | Requiere proyecto global |
|---|---|---|---|---|
| Terraza descubierta (Playa San Juan, Cabo Huertas) | Sí (Instrucción 6/2017) | Condicionado (mantener volumetría) | No permitido (cambia a obra mayor) | Sí, proyecto global de edificio |
| Balcón en voladizo (Casco Antiguo, Benalúa) | Condicionado (edificios no catalogados) | No | No | Sí |
| Galería preexistente (Ensanche Diputación) | Ya cerrada por proyecto original | Restauración permitida | No aplica | No (es elemento de proyecto) |
| Azotea transitable (áticos Playa San Juan, PAU 5) | Condicionado (respetar cornisa y volumetría) | No | Suele implicar edificabilidad | Sí, proyecto global |
Cómo se tramita: declaración responsable, documentación y plazos
El trámite estándar es declaración responsable con proyecto técnico presentada en sedeelectronica.alicante.es, firmada por arquitecto o arquitecto técnico. Documentación: proyecto con planos, memoria justificativa de eficiencia energética, acta de comunidad con mayoría 3/5, escritura o nota simple, y acreditación de actuación conjunta del edificio.
Si el cerramiento incluye elementos estructurales (sustitución de barandilla por carpintería estructural, ampliación de hueco en muro de carga, modificación del forjado de cubierta), el expediente sube a licencia de obra menor Modelo N (19.3) o incluso a licencia de obra mayor. En ese caso, plazos de 3-6 meses frente a 4-6 semanas de una declaración responsable bien presentada.
Durante Hogueras de San Juan (17-24 de junio) y agosto completo, el Departamento Técnico de Control de Obras y Actividades reduce capacidad. Si tu comunidad ha cerrado acuerdo de proyecto global en mayo, lo razonable es presentar antes del 10 de junio o después del 1 de septiembre para no duplicar plazos.
Catalogados vs franja costera: dos mundos distintos
En Casco Antiguo, Centro Tradicional (PEPCT), edificios BIC, BRL o con protección integral o parcial, el cerramiento de balcones está prohibido en la práctica por alterar la fisonomía de la fachada protegida. Puntualmente se autoriza en protección ambiental si la carpintería es idéntica a la original, sin modificación de voladizo y con informe favorable del Servicio de Patrimonio Cultural.
En la franja costera (Playa de San Juan, Cabo de las Huertas, Albufereta, Vistahermosa), por el contrario, la autorización es casi automática cuando el edificio tiene proyecto conjunto de cerramientos. Los edificios de los años 70-90 pensados para terraza corrida se beneficiaron del criterio flexible de la Instrucción 6/2017 en cuanto se redactó el proyecto global.
Regularización de cerramientos sin licencia con más de 15 años: si el edificio no está en fuera de ordenación total, la infracción urbanística puede haber prescrito por transcurso de 15 años y puede regularizarse por el Modelo 39-H (ver nuestra guía de cédulas de habitabilidad). Antes de 15 años no hay prescripción: orden de retirada.
Qué coordinamos nosotros vs qué aportas tú
Proyecto, acuerdo de comunidad, trámite municipal, ejecución y certificado final. Una sola mesa, una sola firma, un solo interlocutor con plazo y precio cerrados por contrato desde el día uno.
- 01 Carbonell Reformas coordina: redacción del proyecto técnico con memoria de eficiencia energética justificando la mayoría 3/5, preparación del acta de comunidad con propuesta concreta para la junta, tramitación de la declaración responsable por sedeelectronica.alicante.es o licencia de obra menor/mayor según alcance, coordinación con el Servicio de Patrimonio Cultural si el edificio está catalogado, ejecución con carpintería y vidrio dentro del catálogo del proyecto global del edificio, y certificado final para el archivo del expediente.
- 02 Tú aportas solamente: escritura o nota simple, decisión de carpintería (aluminio, madera, PVC) y vidrio (simple, doble, laminado) dentro del marco del proyecto global, convocatoria de junta si eres presidente y autorización firmada. Visita técnica gratuita, presupuesto desglosado en 24-48 h y plazo por contrato.
Cinco errores habituales en Alicante
- ERR/01
Cerrar la terraza en Playa de San Juan sin proyecto conjunto del edificio
El art. 57.3 PGMO exige actuación conjunta. Sin proyecto global del edificio, cualquier cerramiento individual es infracción. Denuncia de vecino, orden de retirada inmediata a coste del titular y posible expediente sancionador del Servicio de Disciplina Urbanística y Ambiental. Sin excepciones por antigüedad del edificio si no hay proyecto global.
- ERR/02
Presentar cerramiento "ligero" con forjado o muro de obra
Forjado o muro cambian el régimen jurídico: ya no es cerramiento ligero del art. 57.3, sino obra mayor sujeta a licencia plena. Plazos que pasan de 4-6 semanas a 3-6 meses, proyecto más exigente y revisión completa por DTCOA. Muchos propietarios lo descubren cuando el expediente se reclasifica a mitad de trámite.
- ERR/03
Olvidar la memoria de eficiencia energética
Sin memoria energética no aplica la mayoría 3/5 del art. 17.2 LPH. Hay que ir a unanimidad, que en edificios grandes es inviable. La memoria energética no es formalismo: es la llave jurídica que abre la puerta del acuerdo de comunidad sin unanimidad.
- ERR/04
Cerrar en edificio con protección ambiental del Centro Tradicional
El Servicio de Patrimonio Cultural emite informe desfavorable por alterar fisonomía protegida. Denegación segura, incluso con proyecto técnico impecable. En PECA y PEPCT con protección ambiental el cerramiento sólo se autoriza con carpintería idéntica al original y sin modificación del voladizo. Antes de proyectar, revisa el nivel de protección.
- ERR/05
No comprobar el cómputo catastral del cerramiento
Los espacios cerrados pasan a computar como superficie construida a efectos urbanísticos. Implicaciones en IBI (sube el recibo), valor catastral (sube la base imponible) y Valor de Referencia del Catastro al vender. Antes de cerrar, consulta el impacto fiscal en sedecatastro.gob.es: sorpresa evitada en la próxima liquidación.
Caso aplicado en Avenida de Niza, Playa de San Juan
Marzo de 2025. Comunidad en Avenida de Niza, Playa de San Juan, edificio de 32 viviendas con terrazas corridas de 12 m² en fachada sur. Cuatro vecinos habían cerrado en los años 90 sin proyecto conjunto y tenían expediente de disciplina abierto por infracción no prescrita en su momento. Otros 14 vecinos querían cerrar pero no sabían cómo proceder sin reproducir el problema.
Intervención coordinada en fases. Primero, proyecto global del edificio con memoria de eficiencia energética (reducción estimada del 19 % de consumo de climatización en el conjunto). Segundo, junta de comunidad con propuesta concreta: mayoría alcanzada 23 votos a favor sobre 32 (72 %), representación de cuotas 74 %. Tercero, regularización de los cuatro cerramientos antiguos al haber prescrito la infracción por 15 años. Cuarto, declaraciones responsables individuales para los 14 vecinos nuevos.
Plazo total: 14 meses desde la primera junta hasta el último cerramiento ejecutado. Coste medio por vivienda cerrada: 6.800 € (carpintería de aluminio con vidrio bajo emisivo, retirada de barandilla original, sellado perimetral, certificado energético y gestión municipal). Ganancia media de superficie útil: 11,2 m² por vivienda. El IBI subió una media de 84 € anuales por piso, frente a un ahorro energético anual estimado de 320-480 €.